Na šta obratiti pažnju kada kupujete stan u starogradnji?
Dug je put od razgledanja stanova ili kuća do proslave useljenja. Na tom putu donijećete niz odluka, koje će Vam pomoći u odabiru najbolje nekretnine za Vas i Vašu porodicu.
U proces kupovine krenućete naravno od osnovnog izbora: da li želite novogradnju ili starogradnju?
Novogradnja ispunjava savremene bezbjednosne uslove. Počev od sigurnosnih vrata i video nadzora pa do novih liftova i dobre protivpožarne zaštite. Nove zgrade često imaju i podzemnu garažu i energetski su efikasnije. Ipak, to sa sobom nosi i drugu stranu medalje. To je naravno cjena. Stanovi u novim zgradama imaju funkcionalniji raspored prostorija, ali su i skuplji bar za 20-30% u odnosu na starije zgrade. Često se dešava da se u blizini gradi još zgrada pa je prisutna i buka. Pogled na gradilište postaće Vam svakodnevica na šta ćete morati da se naviknete.
Zato ima smisla razmisliti o kupovini stana u starogradnji. Ako naselje postoji već decenijama, to znači da će vas dočekati postojeće zelene površine sa drvećem, parkovi za djecu, škole, vrtići, bolnica, apoteka i razne prodavnice. Gradski prevoz vijerovatno ima odavno postavljena stajališta i već ustaljene linije prevoza. Dobro sagledajte sve prednosti i mane obije varijante, a onda na osnovu pluseva i minuseva donesite odluku.
Da li Vam odgovara lokacija?
Prvi korak pri kupovini stana u starogradnji je odabir lokacije. Svi gledamo da je stan u bezbjednom kraju, da postoje uređene zelene površine i dobri prilazni putevi. Bitna stavka je i blizina posla, vrtića, škole, prodavnica, apoteka, Doma zdravlja.
Ako imate automobil ili planirate da ga kupite, značiće Vam da uvijek možete pronaći slobodno parking mjesto. Stanovi u starogradnji uglavnom se nalaze u urbanijim djelovima grada. U okolini vjerovatno već ima svih benefita koje smo naveli ali je obično u tim sredinama sve manje parking prostora. Veliki bonus je ako uz stan dobijate i garažu. Ako se više oslanjate na gradski prevoz, treba voditi računa da li u blizini stana imate autobuska stajališta.
Kod odabira lokacije provjerite i okolne parcele. Možda su neke predviđene za izgradnju zgrada ili u okolini već ima gradilišta pa ćete trpjeti buku duži period. Stavka koju mnogi preskoče a izuzetno je važna je razgovor sa ljudima koji već žive u toj zgradi. Raspitajte se za stanje zgrade, o problemima koji muče stanare, o tome da li u komšiluku ima problematičnih ljudi ili se čuje glasna muzika iz obližnjih kafića ili diskoteka.
Provjerite kvalitet gradnje
Prije kupovine stana u starogradnji obavezno provijerite koji je materijal korišćen u izgradnji, u kakvom su stanju zidovi, elektro i vodovodne instalacije. U odnosu na novogradnju u kojoj dominira beton, ranije su se u izgradnji najčešće koristile cigle.
Nove nekretnine u Kotoru sa modernim fasadnim materijalima sigurno se razlikuju od starogradnje u Kotoru, gde su korišćeni drugi materijali poput kamena.
Ako kupujete kuću, nemojte zaboraviti da provijerite krov. Provjerite da li su u dobrom stanju grede i crijepovi. Trule grede mogu Vam ubrzo napraviti mnogo problema a loš crijep može prouzrokovati prokišnjavanje. Prilikom kupovine stana u novogradnji treba provjeriti stanje oluka, jer će loši oluci i loša hidroizolacija dovesti do urušavanja djelova fasade.
Ako kupujete stan na višim spratovima, veoma je bitno da provjerite da li zgrada ima lift, a sa stanarima provjerite u kakvom je stanju, da li se često kvari, da li je dovoljno veliki da u njemu može stati namještaj ili tehnika. Kad budete unosili namještaj, vidjećete zašto je ovo važno.
Provjerite bezbjednost same zgrade
Starije zgrade nisu bile opremljene savremenom tehnologijom koju novogradnja ima. Poznato je da u Crnoj Gori mnoga mijesta poput Herceg Novog, Kotora ili Budve imaju staro jezgro grada. Ipak, dosta njih je poslijednjih godina uvelo neke novotarije poput otključavanja ulaznih vrata šifrom ili posebnim ključem. Provijerite da li zgrada ima sigurnosna vrata, da li radi interfon, da li postoji video nadzor koji će biti od pomoći u slučaju eventualnih krađa ili pojave sumnjivih lica. Provijerite da li zgrada ima alarm, detektore dima, protivpožarne aparate. Sve ovo su stvari o kojima se na prvi pogled ne razmišlja, a mogu biti veoma važne.
Da li je papirologija u redu?
Poznate su Vam iz medija situacije kada se iznenada desi da stan ima više vlasnika? Pa onda krenu sudski procesi, nervoza i troškovi koji prate sve to. Da biste bili mirni s te strane, provijerite prije kupovine da li stan ima potpunu dokumentaciju. Bitno je da nema više vlasnika jer to može biti prava noćna mora. Ako želite u banci da podignete kredit za kupovinu stana, glavni uslov biće upravo “čista” dokumentacija.
Da li je stanu potrebno renoviranje?
Uz lokaciju, stanje u kojem se stan nalazi je presudna stavka u formiranju prodajne cjene. Stari stanovi u koje decenijama nije ulagano iziskuju ozbiljne radove i dosta vremena i novca kako bi ste ih adaptirali Vašim potrebama.
Velike troškove možete imati ako je neophodna promjena stolarije ili mijenjanje pločica i vodovodnih instalacija u kupatilu. Ni termoizolacija zidova nije jeftina intervencija.
Obratite pažnju na grijanje. To može sutra biti skupa stavka koja će vam svakog mjeseca odnositi solidnu svotu novca. Provjerite da li stan ima centralno grijanje ili je grijanje riješeno pomoću struje (TA peć, klima uređaj) ili čvrstih goriva (drva, pelet). Ako želite podno grijanje, to je takođe investicija koju morate imati u vidu kad procjenjujete isplativost stana koji kupujete.
Na kraju, provijerite u kakvom su stanju podovi. Parketu je često potrebno sređivanje, a laminatu možda i zamijena ako su se već pojavile pukotine. Ako je pod popločan, a vama se te pločice ne sviđaju – eto novog troška da se one zamijene.
Da li vam je potrebna promjena rasporeda prostorija?
Svidjela vam se lokacija, zgrada i kvadratura stana? Super. Ali možda biste pregradili veliku sobu, da dobijete dvije manje? Ili biste neki pregradni zid da srušite? Kod starogradnje su ovakve intervencije česte i moguće ih je izvesti. Ali to opet donosi troškove koje morate uračunati u cjenu koju ste spremni da ponudite prodavcu.
Dakle, idealna situacija je da pronađete stan u kvalitetnoj starogradnji koji je renoviran i da mu je cjena povoljna. Na 5-10 minuta pješaka od stana imaćete sve što Vam je neophodno za svakodnevno funkcionisanje Vas i Vaše porodice. S druge strane, stan će vam biti udoban, bezbjedan i bar nekoliko godina nećete imati veće troškove za njegovo održavanje.
